關(guān)于《盤錦市物業(yè)管理條例（草案）》修改情況和主要問題的報告

　2018年9月28日 在盤錦市第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議上

市人大法制委主任委員劉念東 

主任、各位副主任，秘書長，各位委員：

　　2018年7月26日，市八屆人大常委會第六次會議審議了市政府提請的《盤錦市物業(yè)管理條例（草案）》（以下簡稱草案）。會后，市人大法制委將草案印發(fā)市人大各專門委員會及常委會工作機構(gòu)、市有關(guān)部門和有關(guān)行業(yè)協(xié)會，并通過盤錦人大信息網(wǎng)、《盤錦日報》等平臺發(fā)布公告，廣泛征求各方面意見。結(jié)合常委會一審情況，在征求區(qū)（縣）人大常委會意見建議的同時，委托區(qū)（縣）人大組織街道、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會成員代表進行座談?wù){(diào)研；為更好地平衡各方面利益，委托市住建委召集部分開發(fā)建設(shè)單位召開征求意見座談會;委托本屆人大常委會立法基層聯(lián)系點進行基層調(diào)研；依據(jù)《盤錦市人大常委會立法專家顧問咨詢規(guī)則》，適時向本屆立法專家顧問提出咨詢，收到意見建議130余條。此外，還就重點條款征求市法學(xué)會法律專業(yè)人士意見建議。

　　根據(jù)征求到的各方面意見建議，法制委按照“立得住、行得通、真管用”的原則，對草案合法性、規(guī)范性和有效性進行了認真審查，反復(fù)研究、修改，提出了二次審議稿，條文總數(shù)從48條精簡為41條,篇章由六章調(diào)整為七章。期間，就草案的制度設(shè)計和體例等內(nèi)容調(diào)整多次與市住建委溝通、磋商。9月17日，市人大八屆法制委員會召開全體會議，對二次審議稿進行統(tǒng)一審議，原則通過了修改稿。現(xiàn)將草案修改情況和主要問題報告如下：

　　一、關(guān)于物業(yè)管理基本原則。有常委會組成人員和部分業(yè)主代表提出，在物業(yè)管理活動中應(yīng)遵循社區(qū)治理這一原則。法制委認為，物業(yè)管理既涉及民事法律關(guān)系，又涉及行政法律關(guān)系，立法應(yīng)當體現(xiàn)業(yè)主自治與社區(qū)治理相結(jié)合的基本原則。因此，建議在草案第三條中加入“社區(qū)治理”，以明確物業(yè)管理中業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、社區(qū)治理和政府監(jiān)管相結(jié)合的原則（二次審議稿第三條）。

　　二、關(guān)于監(jiān)督管理體制。草案第四條至第七條提出建立市，區(qū)（縣）主管部門監(jiān)督管理，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）會同管理，相關(guān)部門各負其責(zé)的四級管理體制。有常委會組成人員和街道負責(zé)人提出，這樣的制度安排仍不能完全理順職責(zé)關(guān)系，尤其是容易出現(xiàn)部門之間相互推諉現(xiàn)象。也有人大代表提出，總則部分內(nèi)容應(yīng)該提綱挈領(lǐng)，不適宜把物業(yè)管理部門具體職責(zé)放在總則內(nèi)，應(yīng)該單列一章加以規(guī)定。法制委采納了上述意見，把草案第一章總則部分的第四條至第七條內(nèi)容單設(shè)一章，作為增設(shè)第五章監(jiān)督管理的內(nèi)容（二次審議稿第三十二條、第三十三條、第三十四條、第三十五條）；考慮到總則部分在法規(guī)中的統(tǒng)領(lǐng)作用，增加一條概括了物業(yè)管理部門職責(zé)內(nèi)容，同時與第五章監(jiān)督管理內(nèi)容相對應(yīng)（二次審議稿第四條）；鑒于物業(yè)管理工作涉及部門較多，無法窮盡，以及目前正處于行政改革階段等因素，因此，建議增加一項“其他相關(guān)部門按照法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)負責(zé)物業(yè)管理相關(guān)工作”作為第七條的兜底條款涵蓋所有物業(yè)管理相關(guān)部門的職責(zé)（二次審議稿第三十五條）。

　　三、關(guān)于業(yè)主權(quán)利和首次業(yè)主大會會議經(jīng)費的籌集。草案第九條第二款對業(yè)主召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的權(quán)利作了規(guī)定。法制委認為，上述規(guī)定表述不清晰，違反《遼寧省物業(yè)管理條例》第二十六條的規(guī)定，鑒于《中華人民共和國物權(quán)法》《國務(wù)院物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等已經(jīng)對業(yè)主權(quán)利做了細致的規(guī)定，地方性法規(guī)不宜再做重復(fù)性表述。因此，建議刪除該款，只保留草案第九條第一款內(nèi)容（二次審議稿第六條）。   

　　草案第九條第三款、第四款規(guī)定首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費問題。法制委認為，第九條第一款內(nèi)容與第三款、第四款內(nèi)容沒有關(guān)聯(lián)性，放在同一條款中不符合立法技術(shù)要求。因此，建議將草案第九條第三款、第四款單獨作為一條加以規(guī)定，內(nèi)容上也做了適當修改和完善（二次審議稿第八條）。

　　四、關(guān)于業(yè)主委員會。在調(diào)研過程中，街道、社區(qū)負責(zé)人以及物業(yè)管理部門紛紛反映，業(yè)主委員會成員因缺乏剛性約束而侵犯業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象較為普遍，希望通過立法方式加以防范。法制委認為，通過明確業(yè)主委員會是“自治組織”，并明確其履行職責(zé)的職務(wù)性，可以確立其法律地位，為對構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任實現(xiàn)制度嫁接，增強對其剛性約束。因此，建議增加“業(yè)主委員會是業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的自治組織，履行法定職責(zé)和業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)”這一規(guī)定（二次審議稿第十條）。

　　五、關(guān)于建設(shè)單位選聘前期物業(yè)企業(yè)的評估。有建設(shè)單位代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表和有關(guān)部門提出，草案第十八條“建設(shè)單位以招標投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事前期物業(yè)管理的,應(yīng)委托第三方評估機構(gòu)在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級及收費標準進行評估確定”的規(guī)定，會增加開發(fā)建設(shè)單位成本，在實際操作中很難發(fā)揮有效作用。法制委認為，目前我國對第三方評估機構(gòu)并沒有嚴格界定，其在法律規(guī)范、行業(yè)建設(shè)等方面仍存在諸多不足，服務(wù)質(zhì)量、專業(yè)標準等難以保證。而且委托第三方評估機構(gòu)的主體、費用等問題沒有具體規(guī)定，不具有可操作性和執(zhí)行性。因此，建議刪除草案第十九條。

　　六、關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的調(diào)整。針對當前部分物業(yè)服務(wù)收費不規(guī)范、質(zhì)價不符的現(xiàn)象，有業(yè)主代表、業(yè)主委員會成員代表建議增加有關(guān)政府加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表也提出，物業(yè)服務(wù)價格一旦確定，后期很難調(diào)整，但是隨著物價水平和人力資源成本的提高，不隨機調(diào)整物業(yè)服務(wù)價格會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以生存，建議增加物業(yè)服務(wù)費調(diào)整機制方面的內(nèi)容。法制委采納了上述意見，增加“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門和價格行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作，制訂物業(yè)服務(wù)等級標準和物業(yè)服務(wù)費參考價格，并向社會公布。價格的調(diào)整應(yīng)當評估論證”的內(nèi)容（二次審議稿第二十二條）。

　　七、關(guān)于物業(yè)質(zhì)量保修金。有的開發(fā)建設(shè)單位代表和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會提出，物業(yè)質(zhì)量保修金制度的設(shè)立增加了開發(fā)建設(shè)單位的經(jīng)營成本，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。法制委認為，草案借鑒外省立法經(jīng)驗，在上位法的基礎(chǔ)上新增設(shè)了物業(yè)質(zhì)量保修金制度，但對交存后的物業(yè)質(zhì)量保修金如何使用、管理和監(jiān)督，草案未作具體規(guī)定，難以操作。目前存在的一些物業(yè)管理問題是個別開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)未履行保修責(zé)任造成的，地方性法規(guī)不適宜對個別問題進行調(diào)整和規(guī)定。實行物業(yè)保修金制度與目前國家倡導(dǎo)的簡政放權(quán)、創(chuàng)造良好的營商環(huán)境等原則相背離。對建設(shè)單位遺留的物業(yè)問題，政府有關(guān)部門可以通過事前、事中和事后的行政手段加以制約和監(jiān)管。因此，建議刪除草案第三十一條、第三十二條、第三十三條、第三十四條和第四十六條。

　　八、關(guān)于物業(yè)專項維修資金。有常委會組成人員和物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表認為，草案為專項維修資金緊急使用設(shè)置“綠色通道”很有必要，但是，增加委托機構(gòu)或單位認定的工作環(huán)節(jié)反而不能起到“綠色通道”的作用，違背立法本意。法制委認為，為了滿足物業(yè)專項維修資金應(yīng)急高效安全使用，應(yīng)當對條款進行優(yōu)化，清除制度障礙。因此，建議刪除草案第三十九條。另，草案第三十五條、第三十六條、第三十七條和第四十二條，在內(nèi)容上存在與上位法沖突或者重復(fù)表述等問題。因此，法制委建議刪除草案第三十五條、第三十六條、第三十七條和第四十二條。

　　此外，還對草案的條款順序和其他文字作了適當?shù)恼{(diào)整和修改。

　　物業(yè)管理是重要的民生立法，“物業(yè)管理委員會”和“商品住房交付使用條件確認書”等制度是起草部門借鑒其他省、市的先進做法所創(chuàng)設(shè)的，無論對于盤錦，還是全國大部分城市來說都是新生事物。為保證立法質(zhì)量，法制委建議，在提請常委會本次會議審議后，根據(jù)常委會審議意見，對上述問題作再進一步的調(diào)研、論證、修改。

　　以上報告和《盤錦市物業(yè)管理條例（二次審議稿）》，請予審議。