關于全市物業(yè)管理工作情況的調研報告

2020年7月22日在市八屆人大常委會第二十三次會議上

市人大環(huán)境資源城鄉(xiāng)建設委員會

按照市人大常委會年度工作安排，2020年7月8日，市人大常委會副主任李淑云帶領環(huán)資委全體，采取實地察看和召開座談會的方式對全市住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了調研。現將調研情況報告如下：

一、基本情況

我市現有各類小區(qū)413個，物業(yè)服務企業(yè)185家，物業(yè)管理從業(yè)人員2萬余人，為301個小區(qū)提供物業(yè)服務，管理各類樓房10578棟，總戶數44萬戶，服務人口近百萬。市政府高度重視物業(yè)管理工作，2019年以來連續(xù)兩年將物業(yè)管理列為年度重大民生實事的重要內容，持續(xù)加大工作力度，尤其是住建局做了大量卓有成效的工作，就我們了解的目前情況看，和去年9月份主任會議成員視察期間相比，我市物業(yè)管理工作取得了一定成效。

（一）物業(yè)管理標準化建設穩(wěn)步推進。市政府狠抓物業(yè)管理標準化，全面開展服務用語、行為規(guī)范、標識標志和服務流程的標準化建設和管理工作。引導和規(guī)范物業(yè)企業(yè)健全服務質量追溯機制，對物業(yè)服務標準明確的5個等級進行了補充和完善，建立了多層次、多等級的服務標準體系。并通過物業(yè)服務等級標準考核評比促進物業(yè)企業(yè)的標準化管理水平。實施標準化管理小區(qū)由去年的243個增加到271個，占比由72%增加到90%；易安居平臺安裝率及“一箱三欄”設置率均保持100%。

（二）業(yè)主委員會建設得到加強。市政府制定并實施《關于對業(yè)主大會籌備組成員和業(yè)主委員會成員任職條件的指導意見》，督導各縣區(qū)政府組織街道、社區(qū)對已成立業(yè)主委員會的小區(qū)進行規(guī)范，對未建立業(yè)主委員會的小區(qū)抓緊組建。業(yè)主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責，或組建由社區(qū)干部、包片民警和業(yè)主代表組成的物業(yè)管理委員會，加強住宅小區(qū)的管理。目前，全市業(yè)主委員會（包括物業(yè)管理委員會）由去年的185個增加到314個，占比由55%增加到76%。

（三）物業(yè)管理工作水平得到提升。市政府認真組織實施《盤錦市物業(yè)管理條例》，在全省率先提出推進物業(yè)管理標準化建設的工作理念，加強宣傳培訓、檢查督導和行政執(zhí)法，持續(xù)開展物業(yè)管理服務提升年、物業(yè)服務等級標準考核評比等活動。我市東方托萊多、湖濱四季城小區(qū)先后獲得遼寧省物業(yè)管理標桿項目稱號，鑫華國際新城、霞光府等10個小區(qū)獲得優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號，物業(yè)服務質量、群眾滿意率均有所提升。

（四）物業(yè)管理體制機制逐步確立。市政府加強了物業(yè)管理的組織領導，市及縣區(qū)、經濟區(qū)分別成立了政府分管領導牽頭抓總、住建行業(yè)綜合統籌、各相關部門協調配合的物業(yè)管理工作領導小組，按照《盤錦市物業(yè)管理條例》9項配套制度、8項物業(yè)管理示范文本，督促街道、社區(qū)將物業(yè)管理納入街道、社區(qū)建設和管理之中，推進業(yè)主委員會建設，配合物業(yè)企業(yè)開展管理工作，逐步確立了“業(yè)主自治、專業(yè)服務、社區(qū)治理、政府監(jiān)管”的物業(yè)管理工作機制。

二、存在的主要問題

（一）推進部分老舊住宅小區(qū)實現業(yè)主自治管理工作進展緩慢。近些年，政府對老舊小區(qū)進行了一系列環(huán)境改造，居民得到了實實在在的利益，也產生了依賴心理，對組建業(yè)主委員會不積極不主動，甚至旗幟鮮明地反對，造成有的小區(qū)成立業(yè)委會十分困難。有的住宅小區(qū)開發(fā)建設遺留的問題沒有在保質期內得到解決，給業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)造成新的糾紛，小區(qū)管理困難重重。

（二）部分小區(qū)公共設施設備的使用、維修、養(yǎng)護工作不夠規(guī)范。有的存在公共設施、設備維修、養(yǎng)護不及時問題。高層電梯得不到定期保養(yǎng)，存在安全隱患；健身器材毀壞得不到及時維修，道板、綠化損毀后得不到及時補修；有的小區(qū)業(yè)主共有場地的車輛占地費和人防工程平時用作停車位收取的停車費、租金賬目公示不及時，不夠公開透明；有的小區(qū)專項維修資金使用的知曉率和透明度不高。

（三）相關職能部門履職不到位現象依然突出。相關職能部門和縣區(qū)、街道、社區(qū)的物業(yè)監(jiān)管機構不健全，對物業(yè)管理工作不夠重視，物業(yè)執(zhí)法進小區(qū)尚未落到實處。有的小區(qū)業(yè)主找不到相關部門的聯系方式；街道、社區(qū)作為物業(yè)管理的具體組織和指導部門，有的也沒有把物業(yè)管理納入本職工作，業(yè)主反映咨詢得不到及時有效答復，專業(yè)性和責任意識欠缺；有的小區(qū)竣工綜合驗收把關不嚴，開發(fā)建設遺留問題轉嫁給物業(yè)管理，后續(xù)物業(yè)服務糾紛時有發(fā)生。有的職能部門職責界定不夠清晰，存在多頭管理或監(jiān)管缺失現象。

（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立比率不高，履職能力不強，業(yè)主維權的整體力量薄弱。有的業(yè)主參與小區(qū)公共事務決策的積極性不高，對未真正涉及個人切身利益的事情，態(tài)度漠然。業(yè)主大會難以召開，目前在410個小區(qū)中，成立業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會的僅占76%，代表業(yè)主維權的組織依然不足。已經成立的業(yè)主委員會有的依法履職能力依然不夠?；蛞蚪M織運行不規(guī)范，或因部分業(yè)主委員會成員缺乏責任意識和法律意識，存在管理規(guī)約、議事規(guī)則以及工作經費收支情況公示不及時不全面等越權履職現象，這樣的業(yè)主委員會與業(yè)主溝通不暢，群眾滿意度低，更不用說替業(yè)主維權了。有的業(yè)主本身主體意識差，配合業(yè)委會開展工作不積極，知法懂法守法意識不強，當自己利益受到損害時找不到適當解決問題的辦法，將所有矛盾和問題，都歸結到物業(yè)企業(yè)，既不能有效維權，又產生新的矛盾，有的拒交物業(yè)費，導致物業(yè)收費難，也影響了物業(yè)服務水平的提升。

三、幾點建議

（一）要進一步明確分工，壓實責任，做實住宅小區(qū)物業(yè)管理聯席會議制度。要按照“條塊結合、屬地管理、行業(yè)監(jiān)管”的原則，強化轄區(qū)人民政府屬地管理職責以及各級住建部門及相關職能部門在物業(yè)建設、運行管理等方面的行業(yè)監(jiān)管和行政執(zhí)法職責，由市住建局牽頭編制物業(yè)管理各方主體責任清單，進一步明確和細化職責分工、明晰管理邊界。做實市、縣（區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）三級住宅小區(qū)物業(yè)管理聯席會議，推動聯席會議辦公室常態(tài)化運作，明確聯席會議工作職責，完善日常工作制度，壓實工作責任，建立考核和獎懲機制，推進相關部門依法履職，指導、協調、推進物業(yè)管理工作，及時處理重大矛盾糾紛，協調解決住宅小區(qū)中跨部門、跨領域問題。

（二）要切實提高成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會比率，加強業(yè)主委員會建設。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）要組織未成立業(yè)主委員會的小區(qū)盡快籌備召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，或者協調成立物業(yè)管理委員會，鼓勵符合條件的社區(qū)干部、工作人員、機關事業(yè)單位黨員（含退休）、勞動模范、專職網格員等骨干力量通過選舉進入業(yè)委會任職。吸納有財務管理、安全管理、設備管理、環(huán)境管理等專業(yè)特長的業(yè)主加入業(yè)主委員會。督促所有小區(qū)尤其是老舊棄管小區(qū)全部成立業(yè)主委員會，力爭年底前將業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）成立比率達到100%。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）督促業(yè)主委員會，嚴格按照業(yè)主大會制定的議事規(guī)則和管理規(guī)約規(guī)范運作，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)作出的決定，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責令其限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。制定業(yè)主委員會津貼發(fā)放標準，明確經費來源，對2018年以前建成的小區(qū)要安排業(yè)主委員會辦公場所，幫助業(yè)主委員會獲得必需的物質保障，更好依法履職。

（三）要把好新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理關，杜絕產生新的建設遺留問題。住建系統要對新建住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標加強監(jiān)管?？h區(qū)住建局督促建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)從事前期物業(yè)服務的，必須經過公開招標。向物業(yè)所在地的縣區(qū)住建局辦理招標備案做為申請辦理商品房預售許可證或商品房現售備案的前置條件。要做好新建住宅小區(qū)物業(yè)的承接查驗工作，對未經承接查驗的物業(yè)服務企業(yè)不予備案。新建物業(yè)在交付使用十五日前，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)所在地縣區(qū)住建局、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督指導下，邀請居（村）民委員會、業(yè)主代表參加，按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設施設備等進行承接查驗；建設單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂承接查驗協議。物業(yè)承接查驗協議作為前期物業(yè)服務合同的補充協議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。對承接查驗中發(fā)現的問題，應在物業(yè)管理區(qū)域內公示，由建設單位在規(guī)定時間內落實整改，堅決杜絕缺項或“帶病”交付。要嚴把新建商品住房交付使用核驗關口。縣區(qū)住建局要督促建設單位落實新建商品住房交付使用核驗制度，嚴明建設單位應當向物業(yè)所在地縣區(qū)住建局申請交付使用核驗，取得《商品住房交付使用條件確認書》后方可交付使用的規(guī)定，對未取得《商品住房交付使用條件確認書》的建設單位，向買受人交付房屋的，應當承擔相應的法律責任，予以處罰，并承擔自商品住房交付使用之日起至取得《商品住房交付使用條件確認書》期間的物業(yè)服務費。

（四）要進一步增強物業(yè)管理工作實效，把服務群眾“最后一公里”落到實處。物業(yè)管理工作點多面廣，要進一步建立健全物業(yè)管理機構，明確各相關部門、街道、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會等職責，凡是物業(yè)涉及的城管、公安、消防、環(huán)保、通訊、水電燃氣等部門單位，要把物業(yè)管理納入工作職責之中，列入工作日程，指定專人負責，明確職責要求，主動把執(zhí)法和服務延伸到物業(yè)管理區(qū)域內，嚴謹細致落實好物業(yè)管理各環(huán)節(jié)工作，各部門、街道、社區(qū)做好對業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管工作。要處理好前期管理與后期管理的關系。監(jiān)督物業(yè)企業(yè)提高自身綜合素質，加強內部管理，增強服務意識，提高管理質量。在社區(qū)基層探索建立由街道、社區(qū)黨支部、社區(qū)居委會、業(yè)主代表、物業(yè)服務企業(yè)等多方參加的綜合協調機制，加強對小區(qū)物業(yè)管理問題的日常溝通、協調、指導和監(jiān)督。把小區(qū)物業(yè)管理工作落到實處。