關(guān)于全市物業(yè)管理工作情況的調(diào)研報(bào)告

2020年7月22日在市八屆人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議上

市人大環(huán)境資源城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

按照市人大常委會(huì)年度工作安排，2020年7月8日，市人大常委會(huì)副主任李淑云帶領(lǐng)環(huán)資委全體，采取實(shí)地察看和召開座談會(huì)的方式對全市住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、基本情況

我市現(xiàn)有各類小區(qū)413個(gè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)185家，物業(yè)管理從業(yè)人員2萬余人，為301個(gè)小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，管理各類樓房10578棟，總戶數(shù)44萬戶，服務(wù)人口近百萬。市政府高度重視物業(yè)管理工作，2019年以來連續(xù)兩年將物業(yè)管理列為年度重大民生實(shí)事的重要內(nèi)容，持續(xù)加大工作力度，尤其是住建局做了大量卓有成效的工作，就我們了解的目前情況看，和去年9月份主任會(huì)議成員視察期間相比，我市物業(yè)管理工作取得了一定成效。

（一）物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。市政府狠抓物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，全面開展服務(wù)用語、行為規(guī)范、標(biāo)識標(biāo)志和服務(wù)流程的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)和管理工作。引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)企業(yè)健全服務(wù)質(zhì)量追溯機(jī)制，對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)明確的5個(gè)等級進(jìn)行了補(bǔ)充和完善，建立了多層次、多等級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系。并通過物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)考核評比促進(jìn)物業(yè)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化管理水平。實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理小區(qū)由去年的243個(gè)增加到271個(gè)，占比由72%增加到90%；易安居平臺安裝率及“一箱三欄”設(shè)置率均保持100%。

（二）業(yè)主委員會(huì)建設(shè)得到加強(qiáng)。市政府制定并實(shí)施《關(guān)于對業(yè)主大會(huì)籌備組成員和業(yè)主委員會(huì)成員任職條件的指導(dǎo)意見》，督導(dǎo)各縣區(qū)政府組織街道、社區(qū)對已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)進(jìn)行規(guī)范，對未建立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)抓緊組建。業(yè)主委員會(huì)成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會(huì)代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，或組建由社區(qū)干部、包片民警和業(yè)主代表組成的物業(yè)管理委員會(huì)，加強(qiáng)住宅小區(qū)的管理。目前，全市業(yè)主委員會(huì)（包括物業(yè)管理委員會(huì)）由去年的185個(gè)增加到314個(gè)，占比由55%增加到76%。

（三）物業(yè)管理工作水平得到提升。市政府認(rèn)真組織實(shí)施《盤錦市物業(yè)管理?xiàng)l例》，在全省率先提出推進(jìn)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的工作理念，加強(qiáng)宣傳培訓(xùn)、檢查督導(dǎo)和行政執(zhí)法，持續(xù)開展物業(yè)管理服務(wù)提升年、物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)考核評比等活動(dòng)。我市東方托萊多、湖濱四季城小區(qū)先后獲得遼寧省物業(yè)管理標(biāo)桿項(xiàng)目稱號，鑫華國際新城、霞光府等10個(gè)小區(qū)獲得優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、群眾滿意率均有所提升。

（四）物業(yè)管理體制機(jī)制逐步確立。市政府加強(qiáng)了物業(yè)管理的組織領(lǐng)導(dǎo)，市及縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)分別成立了政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭抓總、住建行業(yè)綜合統(tǒng)籌、各相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合的物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，按照《盤錦市物業(yè)管理?xiàng)l例》9項(xiàng)配套制度、8項(xiàng)物業(yè)管理示范文本，督促街道、社區(qū)將物業(yè)管理納入街道、社區(qū)建設(shè)和管理之中，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，配合物業(yè)企業(yè)開展管理工作，逐步確立了“業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、社區(qū)治理、政府監(jiān)管”的物業(yè)管理工作機(jī)制。

二、存在的主要問題

（一）推進(jìn)部分老舊住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治管理工作進(jìn)展緩慢。近些年，政府對老舊小區(qū)進(jìn)行了一系列環(huán)境改造，居民得到了實(shí)實(shí)在在的利益，也產(chǎn)生了依賴心理，對組建業(yè)主委員會(huì)不積極不主動(dòng)，甚至旗幟鮮明地反對，造成有的小區(qū)成立業(yè)委會(huì)十分困難。有的住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)遺留的問題沒有在保質(zhì)期內(nèi)得到解決，給業(yè)主、業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成新的糾紛，小區(qū)管理困難重重。

（二）部分小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護(hù)工作不夠規(guī)范。有的存在公共設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)不及時(shí)問題。高層電梯得不到定期保養(yǎng)，存在安全隱患；健身器材毀壞得不到及時(shí)維修，道板、綠化損毀后得不到及時(shí)補(bǔ)修；有的小區(qū)業(yè)主共有場地的車輛占地費(fèi)和人防工程平時(shí)用作停車位收取的停車費(fèi)、租金賬目公示不及時(shí)，不夠公開透明；有的小區(qū)專項(xiàng)維修資金使用的知曉率和透明度不高。

（三）相關(guān)職能部門履職不到位現(xiàn)象依然突出。相關(guān)職能部門和縣區(qū)、街道、社區(qū)的物業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)不健全，對物業(yè)管理工作不夠重視，物業(yè)執(zhí)法進(jìn)小區(qū)尚未落到實(shí)處。有的小區(qū)業(yè)主找不到相關(guān)部門的聯(lián)系方式；街道、社區(qū)作為物業(yè)管理的具體組織和指導(dǎo)部門，有的也沒有把物業(yè)管理納入本職工作，業(yè)主反映咨詢得不到及時(shí)有效答復(fù)，專業(yè)性和責(zé)任意識欠缺；有的小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)，開發(fā)建設(shè)遺留問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理，后續(xù)物業(yè)服務(wù)糾紛時(shí)有發(fā)生。有的職能部門職責(zé)界定不夠清晰，存在多頭管理或監(jiān)管缺失現(xiàn)象。

（四）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立比率不高，履職能力不強(qiáng)，業(yè)主維權(quán)的整體力量薄弱。有的業(yè)主參與小區(qū)公共事務(wù)決策的積極性不高，對未真正涉及個(gè)人切身利益的事情，態(tài)度漠然。業(yè)主大會(huì)難以召開，目前在410個(gè)小區(qū)中，成立業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)的僅占76%，代表業(yè)主維權(quán)的組織依然不足。已經(jīng)成立的業(yè)主委員會(huì)有的依法履職能力依然不夠?；蛞蚪M織運(yùn)行不規(guī)范，或因部分業(yè)主委員會(huì)成員缺乏責(zé)任意識和法律意識，存在管理規(guī)約、議事規(guī)則以及工作經(jīng)費(fèi)收支情況公示不及時(shí)不全面等越權(quán)履職現(xiàn)象，這樣的業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主溝通不暢，群眾滿意度低，更不用說替業(yè)主維權(quán)了。有的業(yè)主本身主體意識差，配合業(yè)委會(huì)開展工作不積極，知法懂法守法意識不強(qiáng)，當(dāng)自己利益受到損害時(shí)找不到適當(dāng)解決問題的辦法，將所有矛盾和問題，都?xì)w結(jié)到物業(yè)企業(yè)，既不能有效維權(quán)，又產(chǎn)生新的矛盾，有的拒交物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)收費(fèi)難，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提升。

三、幾點(diǎn)建議

（一）要進(jìn)一步明確分工，壓實(shí)責(zé)任，做實(shí)住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。要按照“條塊結(jié)合、屬地管理、行業(yè)監(jiān)管”的原則，強(qiáng)化轄區(qū)人民政府屬地管理職責(zé)以及各級住建部門及相關(guān)職能部門在物業(yè)建設(shè)、運(yùn)行管理等方面的行業(yè)監(jiān)管和行政執(zhí)法職責(zé)，由市住建局牽頭編制物業(yè)管理各方主體責(zé)任清單，進(jìn)一步明確和細(xì)化職責(zé)分工、明晰管理邊界。做實(shí)市、縣（區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）三級住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，推動(dòng)聯(lián)席會(huì)議辦公室常態(tài)化運(yùn)作，明確聯(lián)席會(huì)議工作職責(zé)，完善日常工作制度，壓實(shí)工作責(zé)任，建立考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制，推進(jìn)相關(guān)部門依法履職，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、推進(jìn)物業(yè)管理工作，及時(shí)處理重大矛盾糾紛，協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)中跨部門、跨領(lǐng)域問題。

（二）要切實(shí)提高成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)比率，加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）要組織未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)盡快籌備召開業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，或者協(xié)調(diào)成立物業(yè)管理委員會(huì)，鼓勵(lì)符合條件的社區(qū)干部、工作人員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位黨員（含退休）、勞動(dòng)模范、專職網(wǎng)格員等骨干力量通過選舉進(jìn)入業(yè)委會(huì)任職。吸納有財(cái)務(wù)管理、安全管理、設(shè)備管理、環(huán)境管理等專業(yè)特長的業(yè)主加入業(yè)主委員會(huì)。督促所有小區(qū)尤其是老舊棄管小區(qū)全部成立業(yè)主委員會(huì)，力爭年底前將業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）成立比率達(dá)到100%。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）督促業(yè)主委員會(huì)，嚴(yán)格按照業(yè)主大會(huì)制定的議事規(guī)則和管理規(guī)約規(guī)范運(yùn)作，對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)作出的決定，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令其限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。制定業(yè)主委員會(huì)津貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，明確經(jīng)費(fèi)來源，對2018年以前建成的小區(qū)要安排業(yè)主委員會(huì)辦公場所，幫助業(yè)主委員會(huì)獲得必需的物質(zhì)保障，更好依法履職。

（三）要把好新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理關(guān)，杜絕產(chǎn)生新的建設(shè)遺留問題。住建系統(tǒng)要對新建住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標(biāo)加強(qiáng)監(jiān)管?？h區(qū)住建局督促建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事前期物業(yè)服務(wù)的，必須經(jīng)過公開招標(biāo)。向物業(yè)所在地的縣區(qū)住建局辦理招標(biāo)備案做為申請辦理商品房預(yù)售許可證或商品房現(xiàn)售備案的前置條件。要做好新建住宅小區(qū)物業(yè)的承接查驗(yàn)工作，對未經(jīng)承接查驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不予備案。新建物業(yè)在交付使用十五日前，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地縣區(qū)住建局、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督指導(dǎo)下，邀請居（村）民委員會(huì)、業(yè)主代表參加，按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行承接查驗(yàn)；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。對承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，由建設(shè)單位在規(guī)定時(shí)間內(nèi)落實(shí)整改，堅(jiān)決杜絕缺項(xiàng)或“帶病”交付。要嚴(yán)把新建商品住房交付使用核驗(yàn)關(guān)口。縣區(qū)住建局要督促建設(shè)單位落實(shí)新建商品住房交付使用核驗(yàn)制度，嚴(yán)明建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣區(qū)住建局申請交付使用核驗(yàn)，取得《商品住房交付使用條件確認(rèn)書》后方可交付使用的規(guī)定，對未取得《商品住房交付使用條件確認(rèn)書》的建設(shè)單位，向買受人交付房屋的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，予以處罰，并承擔(dān)自商品住房交付使用之日起至取得《商品住房交付使用條件確認(rèn)書》期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

（四）要進(jìn)一步增強(qiáng)物業(yè)管理工作實(shí)效，把服務(wù)群眾“最后一公里”落到實(shí)處。物業(yè)管理工作點(diǎn)多面廣，要進(jìn)一步建立健全物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，明確各相關(guān)部門、街道、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等職責(zé)，凡是物業(yè)涉及的城管、公安、消防、環(huán)保、通訊、水電燃?xì)獾炔块T單位，要把物業(yè)管理納入工作職責(zé)之中，列入工作日程，指定專人負(fù)責(zé)，明確職責(zé)要求，主動(dòng)把執(zhí)法和服務(wù)延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致落實(shí)好物業(yè)管理各環(huán)節(jié)工作，各部門、街道、社區(qū)做好對業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管工作。要處理好前期管理與后期管理的關(guān)系。監(jiān)督物業(yè)企業(yè)提高自身綜合素質(zhì)，加強(qiáng)內(nèi)部管理，增強(qiáng)服務(wù)意識，提高管理質(zhì)量。在社區(qū)基層探索建立由街道、社區(qū)黨支部、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方參加的綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)對小區(qū)物業(yè)管理問題的日常溝通、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督。把小區(qū)物業(yè)管理工作落到實(shí)處。